토지거래허가제 신청 방법 및 매매 조건 (+실거주, 지역, 기간)

토지거래허가제 때문에 집 사는 게 복잡해졌다는 얘기 들어보셨나요? 저도 처음엔 서류 준비하고 허가 받는 절차가 막막했는데, 알고 보니 실거주 목적이면 생각보다 어렵지 않더라구요. 2025년 3월 강남3구와 용산구 전체가 토지거래허가구역으로 지정되면서 해당 지역 아파트 매매시 반드시 구청장 허가를 받아야 하는 상황이에요. 실거주 2년 의무, 기존 주택 처분 기한, 필요 서류까지 꼼꼼히 챙겨야 되는 부분들이 많거든요. 지금부터 신청 방법부터 주의사항까지 실제 경험 바탕으로 하나씩 알려드릴게요.

토지거래허가제 신청 방법

매도·매수자 공동 신청 원칙

토지거래허가는 파는 사람과 사는 사람이 함께 신청해야 돼요. 혼자서는 절대 안 되고 반드시 거래 당사자가 합의해서 공동으로 진행하거든요. 관할 시청이나 구청에 가서 신청하면 되는데, 대리인이 신청하는 경우엔 위임장을 꼭 준비해야 해요. 저는 처음에 매도자랑 일정 맞추는 게 번거로웠는데, 요즘엔 온라인으로도 가능해서 예전보단 나아졌더라구요.

온라인 vs 방문 신청

정부24에서 온라인으로 신청할 수 있어요. 공동인증서나 간편인증으로 로그인하고 토지거래계약허가 신청서를 작성하면 되거든요. 다만 서류가 복잡한 경우엔 직접 구청 토지정보과에 방문하는 게 나아요. 직원분들이 서류 검토도 해주시고 부족한 부분 바로 알려주셔서 훨씬 수월하더라구요.

허가 처리 기간

신청서를 접수하면 15일 이내에 허가증이 나와요. 생각보다 빠르죠? 실제로는 7~10일 정도면 결과를 받을 수 있거든요. 구청에서 서류 검토하고 현장 확인한 뒤 허가 여부를 결정하는데, 실거주 목적이고 서류만 제대로 갖췄다면 거의 100% 허가가 나온다고 봐도 돼요.

매매 조건

실거주 목적 필수

토지거래허가구역에서는 실제로 살 목적으로만 집을 살 수 있어요. 투자나 갭투자는 원칙적으로 불가능하거든요. KB캐피탈 자료에 따르면 토지거래허가구역 내 주택 거래는 실수요자 중심으로만 허용되며 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 금지되어 있어요. 매수인이 실거주 목적임을 명확히 입증해야 하고, 토지이용계획서에도 2년 이상 거주 계획을 상세히 작성해야 돼요.

1주택 유지 원칙

구입하는 주택이 최종적으로 1주택이어야 허가가 나와요. 이미 집이 있다면 지정된 기한 내에 처분해야 하거든요. 강남구와 송파구는 1년 이내, 서초구와 용산구는 4개월 이내에 기존 주택을 팔아야 돼요. 서초구는 사유가 인정되면 최대 6개월까지 유예받을 수 있고요.

계약 및 잔금 기한

허가 신청일로부터 3개월 내에 잔금을 완료해야 돼요. 이 부분이 진짜 중요한데, 기한 넘기면 허가가 무효가 되거든요. 저는 잔금일 3주 전에 허가받아서 여유롭게 진행했는데, 아는 분은 기한 촉박해서 스트레스 많이 받았다고 하더라구요. 가능하면 계약 전에 미리 허가 신청하는 걸 추천드려요.

실거주 기간

2년 의무 거주

토지거래허가를 받아서 집을 샀다면 최소 2년은 실제로 살아야 돼요. 취득 시점부터 무조건 2년을 채워야 하는 거라서 임대를 주거나 비워둘 수 없거든요. 입주는 허가일로부터 4개월 이내에 시작해야 하고요. 재개발이나 재건축으로 철거되는 경우엔 종전 거주 기간과 신축 후 거주 기간을 합산할 수 있어요.

입주 시기 제한

잔금일로부터 6개월 이내에 입주해야 돼요. 빠르면 빠를수록 좋고, 늦어도 6개월은 넘기면 안 되거든요. 임대차 계약 기간이 남아있는 경우엔 종료 확인서를 제출하면 되는데, 2~3개월 내 만료되는 경우만 예외적으로 인정받을 수 있어요. 실거주 유예 기간이 필요하면 소명 자료를 내고 구청 승인을 받아야 해요.

위반시 제재

실거주 의무를 안 지키면 이행강제금이 부과돼요. 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 부과되는데, 실제로 몇천만원씩 나오는 경우도 있거든요. 허가 취소도 될 수 있고, 심하면 형사처벌까지 받을 수 있어요. 지인 중에 실거주 안 했다가 이행강제금 수백만원 낸 분도 있어서 정말 조심해야 돼요.

지역 확인

2025년 지정 현황

2025년 3월 24일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정됐어요. 이전엔 일부 동 단위로 지정했었는데, 이번엔 자치구 전체를 한꺼번에 묶은 첫 사례거든요. 2월에 잠깐 해제됐다가 집값이 급등하자 한 달 만에 재지정된 거예요.

확인 방법

부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 실시간으로 확인할 수 있어요. 주소 입력하면 해당 지역이 토지거래허가구역인지 바로 나오거든요. 서울부동산정보광장에서도 확인 가능하고, 각 구청 홈페이지에도 안내되어 있어요. 매매 계약 전에 꼭 한 번 확인해보시는 걸 추천드려요.

허가 면적 기준

용도지역별로 허가가 필요한 면적 기준이 달라요. 주거지역은 60㎡ 또는 180㎡ 이상, 상업지역은 200㎡ 이상, 공업지역은 300㎡ 이상일 때 허가를 받아야 하거든요. 지정 시점에 따라 기준이 다를 수 있어서 관할 구청에 정확히 확인하는 게 좋아요.

필요 서류

기본 제출 서류

토지거래계약허가신청서가 가장 기본이에요. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제9호 서식으로 작성하면 되거든요. 매매계약서 사본도 필수고요. 저는 처음에 서식 찾느라 시간 걸렸는데, 정부24나 구청 홈페이지에서 다운받을 수 있어요.

토지이용계획서 작성

실거주 목적임을 증명하는 핵심 서류예요. 2년 이상 거주할 계획을 구체적으로 작성해야 하거든요. 입주 시기, 가족 구성원, 전입 예정일, 생활 계획 등을 상세히 적어야 해요. 농지를 취득하는 경우엔 농업경영계획서를, 임야는 산림경영계획서를 대신 제출하면 돼요.

추가 소명 서류

상황에 따라 추가 서류가 필요할 수 있어요. 세대주나 세대원이 이미 주택을 소유한 경우엔 주택추가취득사유 소명서를 내야 하거든요. 임대차 계약이 남아있으면 임대차계약종료확인서와 계약서 사본도 필요하고요. 대리인이 신청할 땐 위임장과 신분증 사본도 챙겨야 해요.

신청 시 주의사항

계약 전 허가 신청

이 부분이 진짜 중요한데, 반드시 계약 체결 전에 허가 신청을 해야 돼요. 계약부터 하고 나중에 허가받으려 하면 순서가 잘못된 거라서 문제가 될 수 있거든요. 실무적으로는 매매 계약과 동시에 허가 신청서를 작성하는 경우가 많아요. 제가 알아본 바로는 허가 없이 계약하면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30% 벌금형을 받을 수 있다고 하더라구요.

서류 작성 꼼꼼히

서류에 빈틈이 있으면 보완 요청 받거나 불허될 수 있어요. 특히 토지이용계획서는 실거주 목적이 명확히 드러나야 하거든요. 자금조달계획서도 소득이나 대출 내역을 정확히 작성해야 하고요. 지인이 서류 대충 작성했다가 보완 요청 두 번 받아서 시간만 낭비했다고 하더라구요.

허가율 높지만 방심 금물

실거주 목적이라면 허가율이 99% 이상이에요. 전국적으로 불허 사례가 극소수라서 일반 매수자는 크게 걱정 안 해도 되거든요. 하지만 투기 목적이나 서류 미비가 의심되면 불허될 수 있어요. 농지취득 소명이나 특수목적 주택 같은 경우엔 서류가 더 까다롭고요.