집 살 때 대출받으려고 알아보는데 조건이 너무 복잡하더라구요. 저도 작년에 처음 알아볼 때 은행마다 말이 달라서 진짜 헤맸어요. 2025년 6월 28일부터 수도권은 주택구입 목적으로 최대 6억원까지만 대출이 가능해졌거든요. 특히 나이 제한 있는지, 60세 넘으면 안 되는지 궁금하신 분들 많으실 거예요. 실제로 제 지인도 55세인데 대출 신청했다가 거절당할까봐 걱정했었는데, 알고 보니 나이 제한은 없더라구요. 금리랑 한도만 제대로 알면 충분히 받을 수 있어요.
주택담보대출 조건 확인
기본 신청자격
만 19세 이상 내국인이면 신청할 수 있어요. 근로소득자는 현 직장에서 1개월 이상 재직해야 되고, 사업소득자는 소득금액증명원으로 소득증빙이 가능해야 돼요. 제가 알아본 바로는 신용점수가 중요한데, 상품마다 기준이 달라요. 디딤돌대출은 CB점수 350점 이상, 보금자리론이나 시중은행은 271점 이상이면 신청 가능하더라구요.
✅ 신용점수: 271점 또는 350점 이상
✅ 소득증빙: 재직증명서 또는 소득금액증명원
✅ 연체기록: 한국신용정보원 신용정보 확인
소득 및 자산 요건
디딤돌대출은 부부합산 연소득 6천만원 이하여야 돼요. 생애최초나 2자녀 이상 가구는 7천만원, 신혼가구는 8천5백만원까지 가능하거든요. 보금자리론은 부부합산 7천만원 이하인데, 신혼부부는 8천5백만원, 1자녀는 9천만원, 다자녀 가구는 1억원까지 괜찮아요. 순자산도 확인하는데 디딤돌은 4억8800만원 이하여야 돼요.
| 상품 | 일반 | 생애최초/2자녀 | 신혼가구 |
|---|---|---|---|
| 디딤돌대출 | 6천만원 | 7천만원 | 8천5백만원 |
| 보금자리론 | 7천만원 | 9천만원(1자녀) | 8천5백만원 |
| 시중은행 | 개별 심사 | 개별 심사 | 개별 심사 |
신용정보 및 연체기록
한국신용정보원 신용정보관리규약에 연체, 대위변제, 부도 같은 정보가 남아있으면 대출이 안 돼요. 제 동료가 작년에 카드 연체 이력 때문에 거절당했는데, 연체 기록 해제되고 나서야 신청할 수 있었거든요. 금융질서문란정보나 공공정보도 마찬가지예요. 신청 전에 본인 신용정보를 미리 확인해보는 게 좋아요.
ltv 비율
LTV 기본 개념
LTV는 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지 나타내는 비율이에요. 5억원짜리 집에 LTV 70%면 3억5천만원까지 대출 가능한 거죠. 2025년 6월 28일부터 수도권이랑 규제지역에서는 생애최초 주택구입자도 80%에서 70%로 낮아졌어요. 지방은 여전히 생애최초는 80%까지 가능하거든요.
📍 수도권/규제지역 생애최초: 70%(기존 80%에서 하향)
📍 지방 일반: 최대 70%
📍 지방 생애최초: 최대 80%
정책대출별 LTV
디딤돌대출은 최대 70%인데, 생애최초 주택구입자는 특례구입자금보증 가입하면 80%까지 돼요. 단, 수도권이랑 규제지역은 70%로 제한되거든요. 보금자리론도 비슷한데, 구입용도 기준으로 최대 70%예요. 제가 알아본 결과 시중은행도 LTV 70%가 기본이고, 개인 신용이랑 소득에 따라 달라져요.
LTV 계산 방법
LTV는 (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금) ÷ 담보가치 × 100으로 계산해요. 예를 들어 담보주택 가치가 4억원이고 선순위채권이나 임차보증금 없이 2억원 대출받으면 LTV는 50%가 되는 거예요. 실제로는 선순위채권이랑 임차보증금까지 다 포함해서 계산하니까 미리 확인해야 돼요.
나이 제한
주택담보대출 나이 상한
주택담보대출은 일반적으로 나이 상한 제한이 없어요. 만 19세 이상이면 신청 가능하거든요. 60세든 70세든 신청할 수 있어요. 다만 일부 상품은 나이에 따라 대출기간이 제한될 수 있어요. 보금자리론 같은 경우 만기 40년은 만 40세 미만, 만기 50년은 만 35세 미만이어야 돼요.
대출기간 제한
나이가 많을수록 대출기간이 짧아질 수 있어요. 보금자리론은 10년부터 50년까지 선택 가능한데, 만 40세 미만 또는 만 50세 미만 신혼가구만 40년 만기를 선택할 수 있거든요. 만 35세 미만 또는 만 40세 미만 신혼가구는 50년 만기도 가능해요. 카카오뱅크는 수도권과 규제지역은 15년부터 30년, 그 외 지역은 15년부터 40년까지 선택할 수 있더라구요.
| 나이 | 신청 가능 여부 | 대출기간 제한 |
|---|---|---|
| 만 19세~39세 | 가능 | 최대 50년(조건 충족시) |
| 만 40세~59세 | 가능 | 최대 30년~40년 |
| 만 60세 이상 | 가능 | 최대 30년 |
연령별 대출 전략
20대~30대는 장기 대출로 월 상환 부담을 줄이는 게 유리해요. 40대~50대는 중기 대출로 총 이자 부담을 줄이는 방향이 좋고요. 60대 이상은 주택연금 전환을 고려해볼 수 있어요. 보금자리론은 만 40세 이상이면 주택연금 전환 사전예약 상품을 선택할 수 있거든요.
60세이상 신청
60세 이상 신청 가능 여부
60세 이상도 주택담보대출 신청이 전혀 문제없어요. 제 지인 아버지가 63세인데 작년에 보금자리론 신청해서 받으셨거든요. 다만 생활안정자금 대출용도로 '기타'를 선택할 때는 만 70세 이상이면 영상통화로 본인확인 절차가 추가돼요. 카카오뱅크 기준이긴 한데 다른 은행도 비슷할 거예요.
주택연금 전환 혜택
만 40세 이상이면 보금자리론에서 주택연금 전환 사전예약 상품을 선택할 수 있어요. 만 55세 이후 주택연금으로 전환하면 우대금리 0.2%p를 받을 수 있거든요. 제가 알아본 바로는 나중에 주택연금 전환하려는 분들한테 유리한 옵션이더라구요.
✅ 대출기간은 최대 30년까지 가능
✅ 만 70세 이상은 영상통화 본인확인 추가
✅ 주택연금 전환 시 우대금리 0.2%p
고령자 대출 시 유의사항
고령자는 대출기간이 짧아질 수 있어서 월 상환액이 높아질 수 있어요. 예를 들어 같은 금액을 빌려도 30년보다 20년으로 하면 월 상환액이 훨씬 많아지거든요. DSR(총부채원리금상환비율)도 꼼꼼히 확인해야 돼요. 소득 대비 상환 능력을 따지기 때문에 은퇴 후 소득이 줄어들면 대출 한도가 낮아질 수 있어요.
금리 비교
정책대출 금리
디딤돌대출은 2025년 10월 기준으로 연 1.85%부터 시작해요. 소득, 자녀수, 지역에 따라 우대금리가 적용되거든요. 다자녀 가구는 0.7%p, 2자녀는 0.5%p, 1자녀는 0.3%p 우대받아요. 지방 소재 주택은 0.2%p 추가 차감돼요. 보금자리론은 고정금리 상품으로 대출받은 날부터 만기까지 금리가 안정적으로 유지돼요.
| 대출상품 | 기본금리 | 우대금리 |
|---|---|---|
| 디딤돌대출 | 연 1.85%~ | 다자녀 0.7%p, 지방 0.2%p |
| 보금자리론 | 고정금리 | 신혼 0.3%p, 다자녀 0.7%p |
| 시중은행 | 기준금리+가산금리 | 개별 은행별 상이 |
시중은행 금리 구조
시중은행 주택담보대출은 기준금리에 가산금리를 더해서 산정돼요. 신용점수랑 소득 수준에 따라 금리가 차등 적용되거든요. 2025년 기준으로 5년 고정금리는 대략 3.85%~4.10% 사이예요. 변동금리는 6개월마다 COFIX 기준으로 바뀌는데, 금리가 내려갈 거 같으면 변동금리가 유리해요.
금리 절감 방법
청약저축 가입자는 가입기간에 따라 0.3~0.5%p 우대받을 수 있어요. 5년 이상 60회차 이상이면 0.3%p, 10년 이상 120회차 이상이면 0.4%p, 15년 이상 180회차 이상이면 0.5%p예요. 전자계약 체결하면 0.1%p 추가 우대되고, 대출금액을 심사금액의 30% 이하로 신청하면 0.1%p 더 받을 수 있거든요.
💰 전자계약 체결: 0.1%p 우대
💰 대출금액 30% 이하 신청: 0.1%p 우대
💰 원금 40% 이상 중도상환: 0.2%p 우대
한도 및 주의사항
정책대출 한도
디딤돌대출은 일반 2억원, 생애최초 2억4천만원, 신혼가구랑 2자녀 이상은 3억2천만원까지 가능해요. 보금자리론은 일반 최대 3억6천만원, 다자녀 가구는 4억원, 생애최초 주택구입자는 4억2천만원까지 받을 수 있거든요. 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 1억5천만원, 생애최초는 2억원이 한도예요.
시중은행 한도 제한
시중은행은 LTV, DTI, DSR 범위 내에서 최대 10억원까지 가능해요. 그런데 2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서는 주택구입 목적으로 6억원까지만 대출받을 수 있게 됐어요. 생활안정자금 목적은 수도권과 규제지역 1주택자는 최대 1억원, 2주택 이상은 아예 안 돼요. 지방은 금융회사가 자율적으로 한도를 정하거든요.
| 대출상품 | 일반 | 생애최초 | 신혼/다자녀 |
|---|---|---|---|
| 디딤돌대출 | 2억원 | 2.4억원 | 3.2억원 |
| 보금자리론 | 3.6억원 | 4.2억원 | 4억원 |
| 시중은행(수도권) | 최대 6억원 | 최대 6억원 | 최대 6억원 |
2025년 규제 변경사항
수도권과 규제지역에서 2주택 이상 보유자는 추가 주택구입 목적 대출이 금지됐어요. 1주택자도 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야 추가 대출받을 수 있거든요. 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지돼서 갭투자가 어려워졌어요. 신용대출 한도도 연소득 이내로 제한됐고요.
대출 신청 시 주의사항
대출 신청 전에 DSR을 꼭 확인해야 돼요. 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행돼서 신용대출 1억원 초과하면 금리에 1.5%p가 추가로 더해져요. 주택담보대출 기간도 수도권과 규제지역은 최대 30년으로 제한됐거든요. 중도상환수수료도 미리 확인하고, 대출계약 철회권은 14일 이내니까 신중하게 결정해야 돼요.
⚠️ 6개월 이내 전입 의무 부과
⚠️ 2주택 이상 추가 주택구입 대출 금지
⚠️ DSR 3단계로 대출 한도 감소 가능
자주묻는 질문
신분증, 재직증명서, 소득금액증명원, 주민등록등본, 매매계약서가 기본이에요. 근로소득자는 원천징수영수증, 사업소득자는 사업자등록증과 부가가치세 과세표준증명원도 필요해요. 은행마다 추가 서류를 요구할 수 있으니 미리 확인하는 게 좋아요.
소득이 낮고 대출 금액이 적으면 디딤돌대출이 금리가 낮아서 유리해요. 대출 금액이 3억원 이상 필요하면 보금자리론이 한도가 높아서 좋고요. 디딤돌은 변동금리와 고정금리 선택 가능하고, 보금자리론은 고정금리만 가능하니까 금리 전망도 고려해야 돼요.
본인과 배우자가 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 돼요. 디딤돌대출은 한도가 2억4천만원으로 늘어나고, 보금자리론은 4억2천만원까지 가능해요. 수도권과 규제지역은 2025년 6월 28일부터 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌으니 참고하세요.
디딤돌대출은 최초 실행일로부터 3년 이내에 원금을 조기상환하면 대출 남은일수에 따라 0.5% 한도 내에서 부과돼요. 다자녀 가구나 사회적배려층, 전세사기피해자는 면제예요. 시중은행은 보통 0.4%~0.74% 수준이고, 상품마다 다르니 계약 전에 확인해야 돼요.
보금자리론은 6억원 초과 주택은 취급 불가예요. 구입용도의 경우 시세정보, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억원 넘으면 안 돼요. 디딤돌대출은 5억원 이하, 신혼가구랑 2자녀 이상은 6억원 이하 주택만 가능하거든요. 그 이상은 시중은행 대출을 알아봐야 돼요.
2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서 대출받으면 6개월 이내에 전입해야 돼요. 디딤돌대출은 대출받은 날로부터 1개월 내에 전입 후 1년 이상 실거주해야 되고요. 기존 임차인 퇴거 지연이나 집수리 같은 이유로 1개월 내 전입이 어려우면 사유서 제출하면 2개월 연장 가능해요.
금리가 1%p 이상 차이 나면 갈아타는 게 유리해요. 중도상환수수료랑 신규 대출 비용 계산해서 이득이 나는지 확인해야 되거든요. 요즘처럼 고정금리가 변동금리보다 낮을 때는 고정형으로 시작하고 나중에 상황 봐서 갈아타는 전략도 좋아요.